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对房地产管理局也可以实施行政处罚吗?
发布时间:2013-09-26 信息来源: 点击数: 字号:T | T

                                       对房地产管理局也可以实施行政处罚吗?

                                     ----对A县房地产管理局滥收费用一案的评析

  [内容提要]:带有行政管理职能的事业单位可否作为违法主体?其行为是政府行为还是企业行为?

  一、基本案情

  2013年4月,A县工商局接到A县B小区(A县最大的小区)的业主投诉,称A县房地产管理局(以下简称A县房管局)在办理新房按揭贷款过程中强制收取评估费。A县工商局当即展开调查,并将初步调查的情况上报市局,市局随即委托A县工商局调查此事。

  A县房管局是一家事业单位,其主要职责是房屋产权登记,没有评估的职能。调查人员认为:A县房管局上述行为是政府部门滥用行政权力强制交易,违反了《反不正当竞争法》第七条第一款的规定;同时依据《反不正当竞争法》第三十条的规定,A县房地产交易中心滥收费用行为理应受到处罚,因A县房地产交易中心是A县房管局的内设机构,故将A县房管局作为违法主体。

  最终,A县房管局请有关领导出面协调并接受了处罚,缴纳了5万元罚款,从而此案处理终结。

  二、争议的焦点

  1、A县房管局是带有行政管理职能的事业单位,可否定性为经营者?可否作为《反不正当竞争法》的违法主体?

  2、A县房管局收评估费的行为是行政行为还是企业行为?是由物价局管辖还是工商局管辖?

  3、依据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》规定,办理房产抵押登记必须评估,是否A县房管局这种收费行为是合法的?

  三、对案件的分析

  (一)A县房管局是经营者

  1、经营者的认定要看行为事实,看是否从事实际经营

  《反不正当竞争法》第二条规定,经营者是指从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人。由此可见,无论是否领取了营业执照、无论是什么单位,只要事实上从事了商品经营或者营利性服务,就是经营者;而不论是否合法、是否超越职能。

  2、A县房管局一直在从事房地产评估经营

  自2007年以来,A县房管局一直在从事房地产评估经营活动。A县房管局2008年1月先是以彭某等人个人的名义设立特殊普通合伙制的D价格评估事务所,2009年12月将其注销;2010年3月又以彭某等人个人的名义设立私营的E公司,专门从事房地产价格评估。而彭某是A县房管局的法规股长,E公司的印章则掌握在分管业务的一位副局长手中。A县房地产交易中心、D价格评估事务所及E公司所收取的评估费也全部入了A县房管局的财务账。

  既然A县房管局是经营者,就可以作为《反不正当竞争法》的违法主体。

  (二)A县房管局收评估费的行为是企业行为,其违法行为应由工商局管辖

  1、从日常看,A县房管局的行为既有行政行为又有企业行为

  从表面上看,A县房管局实行了政企分离,只负责执法与管理,评估经营由评估企业负责;实际上政企不分,从事执法的人同时从事评估经营,评估企业的人员、收支都是归A县房管局。这样一来,A县房管局既有行政行为又有企业行为。

  2、进行评估是企业行为

  A县房管局的职能是办理房屋产权登记,而进行评估只能是D价格评估事务所、E公司、F资产评估事务所等评估企业的事。A县房管局作为政府的职能部门,行使公共权力,却干的是企业的事,理应认定为企业行为。

  既然A县房管局进行评估、收取评估费的行为是企业行为,那么应由工商局管辖。

  (三)A县房管局强制业主接受自己指定评估企业服务的行为是非法的,是滥收费用。

  按照《房地产估价机构管理办法》第七条、第九条的规定,房地产估价机构应具备相应的资质,而A县房地产交易中心没有资质;按照《房地产估价机构管理办法》第八条规定,房地产估价机构应以有限责任公司或者合伙企业形式设立,而A县房地产交易中心没有营业执照,不具备经营主体资格。

  一个非法的评估经营机构进行评估、收取评估费理所当然应是滥收费用。

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