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福鼎市工商局运用行政指导规范房地产开发企业合同格式条款
发布时间:2012-08-29 信息来源: 点击数: 字号:T | T
 

   近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,房地产开发企业利用合同“霸王条款”侵犯消费者权益事件时有发生。为进一步加大合同管力度,规范房地产市场合同格式条款,维护消费者合法权益,福鼎市工商局积极运用行政指导规范房地产开发企业签订合同格式条款以点带面,督促引导房地产开发企业树经营遏制格式条款侵权行为的发生规范房地产市场秩序,取得了良好的效果。

   一、加强组织领导

为了顺利开展行政指导,该局成立了行政指导房地产开发企业签订合同格式条款目工作领导分管副局长为组长,指定市管股两名工作人员为工商联络员,法制股、检查大队负责人为领导顾问,建立了运转有效、各施其,件件的工作机制。

   二、深入调研,有的放矢

一是加强学习,提高水平。行政指导小组认真学习了《福建省工商局全面推行工商行政指工作的意》和相关法律法规,深入究商品房买卖合同条款的具体内容及特点,以便有的放矢开展行政指导。二是深入调研,摸。深入房地产开发企业、中介机构,走访房管所、供水供电部门,全面掌握商品房格式合同事人签约数、履约数违约数等基本据,掌握企和消者在签约到的问题并对了解到的情况进行分析整理。三是发挥12315诉举报中心和工商所辖区监管的优势,要求对了解到的存在争议的商品房格式款,及市管股审查

   三、重指导严审查,规范格式条款

   (一)强化宣传。一是深入房地产开发企业组织相关人员学习《合同法》、《消费者权益保护法》、《福建省实施<消费者权益保护法>办法》等相关法律法规,并就房地产格式条款合同存在的常见问题进行了详细的讲解,提高企依法订立合同的法律意识。二是召谈会,要求房地产开发企业自己制定的格式合同款,包括合同中的款、协议进行自查自纠。三是加大格式合同备案工作的宣传力度,要求企业定期向该局备案商品房买卖合同文本原件。

   (二)审查规范。针对房地产开发企业向该局报备的合同文本,组织专人进行分析,除了看有否违规条款、义务是否等外,重点审查是否存在违反《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第二十七条的内容,具体包括:1.格式条款内容含有免除或部分免除经营者下列责任的:(1)因故意或者重大过失造成消费者财产损失;(2)对提供的商品或者服务依法应当承担更换、保修、退货、补足商品数量、退还货款等;(3)经营者应当履行的合同基本义务;(4)依法应当承担的违约责任。2.格式条款内容含有下列加重消费者责任的:(1)违约金或者损害赔偿金超过合理数额;(2)承担应当由经营者或者双方共同承担的风险责任;(3)违反法律、法规加重消费者责任的其他内容。3.格式条款内容含有排除消费者下列主要权利的:(1)依法变更、撤消或者解除合同的权利;(2)依法中止或者拒绝合同履行的权利;(3)请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利;(4)行使合同合理解释权的权利;(5)依法享有选择权、知情权等其他消费权利。

通过对房地产开发企业备案的合同范本的审查,行政指导小组发现企业合同格式条款存在诸多问题,如买卖双方违约责任不对等、开发商延期交房不成立、开发商利用合同补充协议要求房屋买受人承担本该由开发商承担的水、电开户费用等。针对上述问题,行政指导小组及时发出《合同格式条款修改通知书》,提出修改意和建,并一一说明理由,指导、督促纠正格式合同中的不平等款,要求企业对相关格式条款进行修改后,再次备案,以规范企业的合同订立行为。

   (三)现场指导。行政指导小组多次深入房地产开发企业,现场指导企业和购房户签订商品房买卖合同105份,业主讲解合同签订容、程、方法、程序及履行的要求注意事,指导双方当事人遵守公平、等价、对等的签约,避免优势垄断为购房户提供合同咨19,避免盲目签约意毁。组织3次集中签约,指企业和购房户签订商品房买卖合同。

四、加强行业自律,促进诚信经营

行政指导小组2次组织房地产企业经营者召开座谈会,针对房地产开发企业行政指导中发现问题一反三,带动房地产开发企业及时纠正存在的问题,建立合同管理制度,完善企自律机制,做到本兼治。通过行政指导,福鼎市房地产开发企业形成一个惯例,在与消费者签订购房合同前,均能向该局备案合同文本,三年来,已备案房地产买卖合同文本75份,有效规范了房地产市场秩序,取得了良好的效果。

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